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Pressemeldung vom Haus- und Grundbesitzerverein Berchtesgaden und Umgebung.

Erhaltungsrücklage: Das ist der gesetzliche Hintergrund

Musterbild Erhaltungsrücklage
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Musterbild Erhaltungsrücklage

Berchtesgaden - Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere auch die Ansparung einer angemessenen Erhaltungsrücklage, § 19 Abs. 2 Nr. 4 Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG), so Armin Nowak.

Bezweckt wird mit der Ansparung der Erhaltungsrücklage die Liquidität der Wohnungseigentümergemeinschaft. Treten unerwartete Reparaturen oder größere Sanierungen auf, sollen die dafür erforderlichen Mittel zumindest zu einem Großteil vorhanden sein. Soweit in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung nicht bereits die Ansparung einer Erhaltungsrückstellung festgelegt ist, gilt Folgendes: Eine gesetzliche Verpflichtung zur Ansparung einer Erhaltungsrücklage besteht nicht. Ob und in welcher Höhe eine Erhaltungsrücklage gebildet wird, bleibt daher an sich den Wohnungseigentümern überlassen. Diese können daher auf der Eigentümerversammlung eine etwaige Ansparung der Erhaltungsrücklage mehrheitlich beschließen – oder eben nicht. Allerdings hat jeder einzelne Wohnungseigentümer einen Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung, den er notfalls gerichtlich durchsetzen kann, Dazu gehört auch der Anspruch auf die Ansparung einer angemessenen Erhaltungsrücklage.

Die anzusparende Erhaltungsrücklage muss angemessen sein, § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEMoG. Was genau angemessen ist und wie hoch die Erhaltungsrücklage zu sein hat, ist gesetzlich nicht geregelt. Abzustellen ist daher darauf, wie die Erhaltungsrücklage eines „verständigen und vorausschauenden Eigentümers“ aussehen würde. Das wiederum hängt von den individuellen Gegebenheiten der Eigentumswohnanlageanlage und der Berechnungsweise ab. Bei den jeweiligen Gegebenheiten sind Alter, Zustand, Größe, Ausstattung, Lage und Reparaturanfälligkeit des Objekts berücksichtigen. Weiterhin hängt die Erhaltungsrücklage auch von den finanziellen Möglichkeiten der Wohnungseigentümer ab, so der Immobilienexperte Armin Nowak.

Zur Berechnung der Angemessenheit Instandhaltungsrücklage bestehen verschiedene Möglichkeiten. Die Rede ist von Peters´sche Formel und Formel von Hauff, aber auch von bestimmten Sockelbeträgen aufgrund einer Empfehlung vom Verband Deutscher Hausverwalter e. V. (VDH). In der Praxis anerkannt ist die Berechnung der Erhaltungsrücklage anhand der Bestimmung des § 28 Abs. 2 Zweite Berechnungsverordnung (II. BV), was dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht (Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf, Beschluss vom 21.06.2002, Az.: Wx 123/02). Diese Berechnung stammt aus dem sozialen Wohnungsbau und stellt auf die Bezugsfertigkeit des Objektes ab. Liegt die Bezugsfähigkeit am Ende des Kalenderjahres • weniger als 22 Jahre zurück, dürfen maximal 7,10 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche im Jahr • mindestens 22 Jahre zurück, dürfen maximal 9 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche im Jahr • mindestens 32 Jahre zurück, dürfen maximal 11,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche im Jahr angesetzt werden. Ist im Objekt ein Aufzug vorhanden, erhöht sich der jeweilige Betrag um 1 Euro. Diese Berechnung berücksichtigt auch den Erfahrungsgrundsatz, dass mit zunehmendem Alter des Objektes dessen Instandhaltungs- und Instandsetzungsbedarf steigt, so dass damit auch eine höhere Erhaltungsrücklage zu bilden ist, so Nowak.

Ebenso anerkannt ist, dass eine Erhaltungsrücklage von 2,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche im Jahr nicht ausreichend ist (Amtsgericht (AG) Neustadt am Rübenberge, Urteil vom 09.02.2015, Az.: 20 C 687/114).

Insgesamt ist festzuhalten, dass die Wohnungseigentümer bei der Bemessung der Ansparung der Instandhaltungsrücklage und des dafür erforderlichen jährlichen Betrags einen weiten Ermessensspielraum haben. Nur dann, wenn die betreffenden Ansätze deutlich überhöht oder untersetzt sind, kommt ein Verstoß gegen den Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung in Betracht (Bayerisches Oberstes Landesgericht (BayObLG), Beschluss vom 05.10.2000, Az: 2Z BR 59/00). Hat dagegen die Erhaltungsrücklage eine angemessene Höhe überschritten, können die Wohnungseigentümer die Auflösung des überangemessenen Betrages mehrheitlich beschließen, sofern keine entgegenstehenden Vereinbarungen existieren (OLG Saarbrücken, Beschluss vom 20.07.1998, Az.: 5 W 110/98).

Pressemitteilung vom Haus- und Grundbesitzerverein Berchtesgaden und Umgebung e. V.

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