„Die Bedürfnisse unserer Zielgruppen sind ähnlich“

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Bischofswiesen – Das Konzept des betreuten Wohnens nebst 4-Sterne-Ressorthotel soll in der Stanggaß umgesetzt werden und war in der jüngsten Gemeinderatssitzung in Bischofswiesen erneut heiß diskutiertes Thema.

Wolf Steinert, Landschafts- und Stadtplaner vom Planungsbüro Steinert, Übersee, hat mit seinem Team die Aufgabe, den Bebauungsplan mit Grünordnungsplan zum Hotelkomplex zu erarbeiten und die notwendigen Gutachten im Rahmen des Verfahrens der Beteiligung, Träger öffentlicher Belange und der Bürger einzuarbeiten. Zum Projekt stellte er sich nun unseren Fragen.

In Bischofswiesen/Stanggaß soll ein Hotel nebst einer Einrichtung zum betreuten Wohnen entstehen. Können Sie unseren Lesern das Gesamtkonzept verdeutlichen?

Wolf Steinert: In einer der schönsten Berglandschaften Europas soll ein 4-Sterne-Ressorthotel mit angegliedertem betreutem Wohnen entstehen. Das Hotel verfügt über großzügige Wellness-Einrichtungen und einen Seminarbereich, sowie über Einrichtungen für präventive Medizin und Gesundheit. Bei einer genaueren Untersuchung der jeweiligen Zielgruppen des betreuten Wohnens und des Hotels stellte sich heraus, dass sich die Bedürfnisse des Hotelgastes, sowie des gehobenen Gastes des betreuten Wohnens in vielen Bereichen kaum unterscheiden. Etwa die Aspekte Landschaft und Natur, die ganzheitliche medizinische Versorgung, aber auch der kulturelle und soziale Austausch sprechen dafür.

Es liegt also nahe, die beiden Einrichtungen zu verknüpfen und vorhandene Synergien zu nutzen. Beide Nutzungen profitieren davon, da die zusätzlichen Einrichtungen großzügiger und hochwertiger ausgestattet werden können, wenn sich ihre Auslastung verbessert. Untersuchungen zeigen, dass ein wichtiger Faktor bei der Erhaltung der Vitalität von älteren Menschen, der Kontakt mit jüngeren Menschen ist. Die Armut an sozialen Kontakten mit jüngeren Generationen ist ein Hauptmanko der üblichen Einrichtungen für ältere Menschen. Es sollte versucht werden, diese Abgrenzungen aufzubrechen. Das vorliegende Projekt unternimmt hierzu einen Anlauf.

Dass Bischofswiesen Bedarf an einer entsprechenden Hotel-Kategorie hat, ist auch im Gemeinderat unbestritten. Dennoch stößt die Verbindung von Hotel und betreutem Wohnen bei so manchem auf Zweifel. Können Sie diese nachvollziehen?

Die Verbindung zwischen Hotel und betreutem Wohnen ist bei uns sehr selten, jedoch in anderen Ländern durchaus gegeben. Betreutes Wohnen müsste man ja besser mit Servicewohnen definieren, das heißt, das Wohnen wird durch den Service und die Dienstleistung des Hotels ergänzt. In der Schweiz ist diese Wohnform durchaus nicht selten. Insofern besitze ich überhaupt keine Zweifel was gerade die Verbindung beider Komplexe angeht. Im Gegenteil, die Aufgabe ist äußerst reizvoll, diese auch bei uns zu verwirklichen. Damit besitzt das Hotel ein Alleinstellungsmerkmal, wofür Interesse nicht nur im Landkreis, sondern in der gesamten Region besteht. Zudem besitzt eine älter werdende Generation auch andere Ansprüche und entwickelt andere Lebensformen. Dies gilt nicht nur für das Wohnen an sich, sondern auch den Tourismus. Denkt man das Ganze zu Ende, so ergeben sich viele Synergieeffekte. Wer hätte vor 20 Jahren daran gedacht, dass wir Altenheime an Brennpunkten in Gemeinden und Städten bauen, auch mit direkt angeschlossenen Kindergärten unter einem Dach. Gerade in der Entwicklung unserer Einrichtungen, unserer Gemeinden, müssen wir vielmehr zwischen den Altersgruppen die Grenzen auslöschen beziehungsweise fließend gestalten, als die Gesellschaft in Gruppen aufzutrennen.

Gibt es vergleichbare, bereits umgesetzte Konzepte, die sich im Alltag erfolgreich bewährt haben? Welche sind das?

Es gibt eine Reihe von Konzepten, die in dieser Form bereits umgesetzt sind. Diese sind, was das Wohnen im Alter betrifft, jedoch eher in der Schweiz oder im Seniorenwohnen in Spanien oder Italien verwirklicht. Im kleineren Umfang gibt es um den Chiemsee herum Familienhotels, in denen ganzjährig Zimmervermietung stattfindet, hier jedoch meist ohne das zu entwickelnde medizinische Angebot. Und hier kommen wir zu einer weiteren Besonderheit, nämlich das medizinische Angebot. Die Vorstellung des Servicewohnens bezieht sich ja darauf, dass Dienstleistungen nicht nur aus dem Hotel sondern auch, gerade was Medizin betrifft, aus der Umgebung in Anspruch genommen werden. Das heißt: Allgemeinärzte, Fachärzte und Therapeuten werden in das Konzept mit einbezogen und haben hier besondere Aufgaben.

Die Antwort auf die Frage nach einem Betreiber steht noch aus. Wer soll die Häuser künftig führen? Gibt es einen Betreiber respektive befinden Sie sich in Gesprächen?

Der Auftraggeber Alba Hotel Invest betreibt in Spanien mehrere Hotels. Es steht außer Frage, dass es aus dieser kompetenten Seite heraus abgesichert ist, den Betrieb auch mit eigenen ausgebildeten Mitarbeitern umzusetzen. Es ist aber unternehmerische Tätigkeit auch neue Leute einzusetzen beziehungsweise auch längerfristig mit einem Betreiber zu fusionieren. Der Start erfolgt erst einmal über das eigene Haus, da ja Bauarbeiten und Hoteleröffnung Hand in Hand gehen.

In Schönau am Königssee gibt es eine Reihe an Projekten, die im Gemeinderat besprochen wurden, aus welchen letztlich aber nichts geworden ist. Besteht die Gefahr, dass dieses Schicksal auch Ihr Projekt bedroht? Welche Faktoren sprechen dagegen?

Der Masterplan im Landkreis hat gezeigt, dass ein erheblicher Bedarf an Hotels besteht. Hotelinvestoren und Betreiber zu verbinden, ist in der derzeitigen Situation nicht einfach. Die Gründe sind äußerst unterschiedlich. Auch bestehende Hotelbetriebe sind vor Gefahren nicht geschützt. Insofern ist die Fragestellung falsch und müsste heißen „Wie gelingt es uns, in der Region Hotelprojekte zu unterstützen?“ Ich selber respektive mein Büro haben die Stadtentwicklung für Meran. Hier hat nicht die Stadt die Planung beauftragt, sondern die Ärztekammer, weil sie festgestellt hat, dass sie jährlich ein großes Hotel mit dem Umbau in Wohnungen verlieren und damit internationale Ärztekongresse in Meran kaum noch durchgeführt werden können.

Der Auftraggeber Alba Hotel Invest hat in der Vergangenheit gezeigt, dass er in der Lage ist, Hotels zu entwickeln, sie zu betreiben und auch neue Hotels aufzubauen. Faktoren, die für das Hotel sprechen, sind die Kombination von Hotel und betreutem Wohnen, die landschaftlich einmalige Situation, die Lage im Ortszusammenhang und ein erfahrener Hotelinvestor.

Immer wieder gab es seitens des Gemeinderats Änderungswünsche. Welchen Punkten wurde nachgegangen, welche konkreten Abänderungen erfuhr das Projekt in den letzten Monaten?

Seitens der Gemeinde gab es keine Änderungswünsche. Hintergrund von Änderungen waren die Anpassungen im Rahmen der Bürgerbeteiligung und Berücksichtigung der Nachbarschaft. Punkten, wie die nochmalige Überprüfung und Reduzierung der Gebäudehöhen, der Verlegung von Parkplätzen an der Zufahrt Schwesternheim, der Lichtimmissionen aus den Dächern sowie der Lesbarkeit der Pläne, wurde konkret nachgegangen. Darüber hinaus wurde seitens des Auftraggebers die Geologie und Hydrologie untersucht, um Projektsicherheit zu besitzen.

Die wesentliche Änderung ist die Überführung des fast fertigen Bebauungsplanes in einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan. Dies macht Arbeit, bringt auf beiden Seiten aber nicht unbedingt mehr Sicherheit und führt dazu, dass der Bebauungsplan in zwei Teilgebiete aufgeführt werden muss. Da der Bebauungsplan schon bisher eine sehr hohe Genauigkeit und Dichte an Festlegungen besitzt, werden keine grundsätzlichen Planungsziele geändert.

Wie wird das Projekt realisiert?

Das Gesamtprojekt wird in einzelnen Bauabschnitten verwirklicht. Dabei wird mit der Sanierung des Bestandes begonnen. Dies macht nicht nur deshalb Sinn, da das Hotel das Herzstück der Anlage ist und die hier stattfindende Dienstleistung für das betreute Wohnen erst ausgebildet werden muss.

Nach der Sanierung der vorhandenen Gebäude beginnt dann die Phase der Neubauten. Diese entwickelt sich entlang der Zufahrt Schwesternheim Richtung Baderlehenweg. Mit dem Projekt des Bebauungsplanes wurde eine breite Bürgerbeteiligung weit über das Maß der erforderlichen Bürgerbeteiligung durchgeführt. Im Oktober 2010 wurde eine nochmalige Information der Nachbarn durchgeführt unter Mitwirkung der Gemeinde. Auch zukünftig ist daran gedacht, Fragen zum weiteren Verfahren, Bauablauf und Ähnlichem öffentlich darzustellen. Insgesamt sollte dabei jedoch nicht vergessen werden, dass im Projekt auch unternehmerische Entscheidungen eine wichtige Rolle spielen, so dass nicht alle Anregungen aus der Öffentlichkeitsbeteiligung umgesetzt werden können.

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