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„Der Markt ist leergekauft”

Immobilienexperte Armin Nowak über den Kauf- und Wohnmarkt im Berchtesgadener Talkessel

Prognosen über die Entwicklung des Wohnungsmarktes wagt Immobilienexperte und Kreisrat Armin Nowak keine mehr.
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Prognosen über die Entwicklung des Wohnungsmarktes wagt Immobilienexperte und Kreisrat Armin Nowak keine mehr.

In den vergangenen 15 Jahren haben sich die Immobilien-Kaufpreise verdoppelt, sagt Kreisrat Armin Nowak, Gründer und Vorsitzender der Nowak Immobilien AG. Gerade im bei Urlaubern beliebten Berchtesgaden ist der Markt hochgradig überhitzt. Nowak sagt: „Ich wage keine Prognose mehr. Vor zehn Jahren hätten Sie mich fragen können, wie sich der Immobilienmarkt im Folgejahr entwickelt. Heute kann ich nicht einmal mehr die kommenden drei Monate voraussagen.”

Berchtesgaden – Mieten oder kaufen? Eigentlich ist für Armin Nowak die Antwort klar: kurzfristig mieten, mittel- bis langfristig kaufen. Es scheint so, als sei der Traum vom Eigenheim aber ausgeträumt. 

Ein Immobilienkauf wird zunehmend schwierig, sofern kein Erbe vorhanden, das Eigenkapital klein oder der Verdienst nicht ausreichend ist, weiß Nowak. „Ein durchschnittliches gebrauchtes Einfamilienhaus kostete vor 15 Jahren etwa 300.000 Euro, heute muss man dafür 600.000 hinlegen, so der 61-Jährige. Was Käufer dafür erhalten, ist häufig renovierungsbedürftig, oft überbewertet. Doch der Mangel an Angebot regelt den Kaufpreis - häufig bestimmt von finanzstarken Zuzüglern.

Mangelnde Alternative zur Geldanlage

Die turbulente Entwicklung und die massiven Kostensteigerungen der vergangenen Jahre haben nach Ansicht von Immobilienexperte Nowak vor allem mit einer mangelnden Alternative zur Geldanlage zu tun, Stichwort: Nierigzinsperiode samt Negativzinsen. „Daneben spielt das marktwirtschaftliche Nachfragegesetz mit wenig Angebot und hoher Nachfrage eine wichtige Rolle, gerade weil auch Knappheit an Bauland herrscht.”

Das Problem ist auch in den Gemeinden erkannt worden, dort tüftelt man an Konzepten, wie man künftig in großem Stil sozialverträgliches Wohnumfeld schafft. Das Thema könnte auf Jahre hinaus bestimmend sein.

Mietmarkt aktuell überschaubar

Auch das Thema Mieten sei in Berchtesgaden „schon immer ein schwieriges” gewesen, weiß Armin Nowak. Aktuell ist auch der Mietmarkt überschaubar: „Aufgrund des Zuzuges von Fachkräften und sonstiger Beschäftigter, die wir im Tourismus, Einzelhandel und auch in der Industrie dringend brauchen.” Hinzu kommt: Bischofswiesen ist Bundeswehr-Standort mit 1400 Soldaten, der Bedarf nach Wohnraum ist dementsprechend groß. Die Gemeinde selbst zählt nur 7500 Einwohner. 

„Der Immobilienkauf war bis vor etwa fünf Jahren noch deutlich einfacher”, sagt Nowak. Mittlerweile gibt es kaum mehr Spielraum, kaum Angebot - demgegenüber steht eine enorme Nachfrage nach Kaufobjekten. Es gebe nur wenige vereinzelte Immobilien aus Erbengemeinschaften, Scheidungen oder in Folge eines Wegzugs. „Bei Erbengemeinschaften wird aber in der Regel versucht, die Immobilien im Familienbesitz zu halten, so dass diese erst gar nicht auf den freien Markt kommen.” In langen Listen stehen die Namen all jener, die sich vorgemerkt haben und darauf warten, dass doch mal ein Kaufobjekt den überhitzten Markt erreicht.

„Viele Interessierte sind bereit, 50.000 Euro mehr zu zahlen“

„Es gibt viele Interessierte, die pauschal bereit sind, 50.000 Euro mehr zu zahlen als der Höchstbietende”, sagt ein Immobilienmakler-Kollege aus Reichenhall. Für Einheimische sinkt dabei die Chance, überhaupt zum Zug zu kommen.

„Ich hätte vor zehn Jahren nicht gedacht, dass sowohl Mieten als auch Kaufpreise so stark steigen würden”, sagt Nowak. Verkäufer rufen nun Preise auf, die vor fünf bis zehn Jahren „undenkbar” gewesen wären. Man müsse davon ausgehen, dass Einfamilienhäuser auch in Zukunft noch teurer würden. Erschwerend kommt hinzu: Das Bauen wird wegen Rohstoffmangels allgemein kostspieliger. 

Ende des Preisanstiegs für 2024 erwartet

Ist ein Ende der Preisspirale, die nur den Weg nach oben kennt, ersichtlich? Laut einer Studie der Deutschen Bank wird ein Ende des jahrelangen Preisanstiegs im Jahr 2024 erwartet, sagt Nowak. „Angeblich”, so der Immobilienmakler, lasse die „fundamentale Angebotsknappheit” in den kommenden Jahren nach. „Ob dies aber auch für das Berchtesgadener Land gilt, da habe ich so meine Zweifel.”

kp

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